Le Conseil de gouvernement a validé le projet de décret N° 2.23.700 en application de la loi 18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis a connu une refonte majeure, apportant des changements importants pour les copropriétaires et les syndics. Cette nouvelle version vise à moderniser la gestion des copropriétés, à renforcer la transparence et à améliorer la protection des droits des copropriétaires.
I. Les principales nouveautés de la loi 18-00 :
1. Création d’un statut juridique pour le syndic professionnel :
La loi reconnaît désormais le statut juridique du syndic professionnel, ce qui permettra de mieux encadrer son activité et de garantir un niveau de service de qualité. Les syndics professionnels devront désormais justifier d’une formation et d’une expérience adéquates, et seront soumis à un régime d’assurance spécifique.
2. Mise en place d’un conseil syndical obligatoire
Le conseil syndical devient obligatoire pour toutes les copropriétés de plus de 10 lots. Ce conseil, composé de copropriétaires élus, aura pour rôle d’assister le syndic dans ses missions et de veiller aux intérêts de la copropriété.
3. Renforcement de la transparence financière :
La loi 18-00 impose désormais au syndic de tenir une comptabilité plus détaillée et de communiquer aux copropriétaires des informations plus transparentes sur les finances de la copropriété. Un budget prévisionnel et un compte rendu annuel de gestion devront être présentés à l’assemblée générale des copropriétaires.
4. Amélioration des procédures de recouvrement des charges :
La loi 18-00 met en place de nouvelles procédures pour faciliter le recouvrement des charges impayées. Le syndic pourra désormais saisir directement le tribunal de grande instance pour obtenir un jugement de condamnation à l’encontre des copropriétaires défaillants.
5. Instauration d’un médiateur de la copropriété :
Un médiateur de la copropriété sera désigné par le tribunal de grande instance pour tenter de résoudre les litiges entre copropriétaires ou entre copropriétaires et syndic. Cette nouvelle mesure vise à favoriser le dialogue et à éviter les recours en justice.
Ces nouvelles dispositions de la loi 18-00 constituent une avancée significative pour la gestion des copropriétés au Maroc. Elles devraient contribuer à améliorer la transparence, à responsabiliser les acteurs et à garantir une meilleure protection des droits des copropriétaires.
II.Les obligations comptables pour les syndics de copropriétaires
I. Les principales caractéristiques de ces nouvelles règles
Pendant une période prolongée, les syndicats ont maintenu une comptabilité rudimentaire, étant donné que de nombreux copropriétaires ne sont pas à jour dans le paiement de leurs cotisations. Les règles comptables des syndicats de copropriétaires viennent d’être approuvées par le Conseil national de la comptabilité. Ces règles seront incluses dans un projet de décret qui nécessitera encore un examen et une adoption par le conseil de gouvernement.
Selon le texte, des annexes seront établies en fonction du niveau de revenus des syndics. Il est à noter que les comptes des syndicats de propriétaires se composent du budget prévisionnel approuvé par l’assemblée générale, du compte de gestion général et de l’état de la situation financière du syndicat. En ce qui concerne les états de synthèse, ils comprennent le compte de gestion général et l’état de la situation financière.
II. Les différents seuils de revenus qui définissent les obligations comptables des syndics.
Les syndicats dont les revenus dépassent 1 million de DH seront soumis à une nouvelle exigence. En effet, leurs comptes devront être vérifiés par un commissaire aux comptes, qui attestera de leur sincérité par
Pour les syndicats dont les revenus sont inférieurs à 200 000 DH, seules les annexes 10 et 11 du projet de décret devront être établies, couvrant les classes 1 (provisions, fonds de réserve et résultat), 3 (créances de l’actif circulant), 4 (dettes du passif circulant) et 5 (comptes de trésorerie). Au-delà de ce seuil, les règles deviennent plus contraignantes.
Il convient d’interpréter l’expression « revenues » comme englobant toutes les sommes déjà perçues ou à recevoir de la part de chaque copropriétaire, conformément aux obligations définies par la loi n°18-00.
III. L’article 2 du projet de décret : clarifications et précisions sur les produits des copropriétés.
Selon l’article 2 du projet de décret, ces produits doivent être consignés à la date de leur exigibilité, introduisant ainsi une distinction entre l’exigibilité et l’encaissement. Ces produits englobent également d’autres recettes spécifiées par la résolution de l’assemblée générale des copropriétaires, comprenant notamment les revenus issus de la location des murs pour la publicité, la cession, ou la location de l’un des biens du syndicat.
En ce qui concerne les charges, elles concernent toutes les sommes déjà payées ou à payer pour des travaux, des fournitures et d’autres services fournis au syndicat, mais toujours avec l’approbation de l’assemblée générale. Les dépenses liées aux travaux, fournitures et autres services fournis aux syndicats sont également considérées comme des charges. Lorsque la réalisation de ces travaux ou prestations s’étend sur plusieurs exercices, les montants correspondants, après un vote approprié, sont enregistrés au titre de l’exercice au cours duquel ces travaux ou prestations ont été effectués.
D’autre part, l’article 2 du projet de décret spécifie que, conformément à l’article 24 de la loi n°18-00, les charges et les produits doivent être enregistrés dès leur engagement par le syndicat, indépendamment de leur règlement ultérieur. Il est également nécessaire d’inclure dans le registre des charges les dépréciations résultant des créances douteuses liées à des personnes autres que les copropriétaires, toutefois, leur estimation requiert l’approbation de l’assemblée générale.
Les comptes, établis lors de la clôture de l’exercice, doivent être consignés dans des documents synthétiques englobant l’état de la situation financière du syndicat (comprenant l’état des créances, des dettes du syndicat, ainsi que la situation de trésorerie), le compte de gestion général, le budget prévisionnel, et les annexes présentées sous forme de tableaux conformes aux modèles spécifiés par le projet de décret.
Les charges liées aux opérations courantes et les produits anticipés sur ces opérations sont intégrés dans un budget prévisionnel, approuvé par l’assemblée générale. Le projet de décret propose même un modèle pour sa présentation.
Il est important de noter que le projet de loi n’a pas fixé de date limite pour la mise en vigueur du décret sur les nouvelles règles comptables des syndics, ni pour la mise en conformité des structures existantes.
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- Obligation de conservation des pièces de 5 Ans :
Les syndicats de copropriétaires se voient imposer la responsabilité de conserver les pièces justificatives originales de chaque transaction comptable, comportant le nom, l’adresse du syndic, la date, et ce, sur une période de cinq ans. En cas de changement de syndic, il est requis que ces documents soient transmis à son successeur. En parallèle, à l’instar des entreprises, les syndicats de copropriétaires sont tenus de maintenir des registres comptables obligatoires. Ces documents incluent le livre-journal, où sont consignées les opérations quotidiennes.
Le registre comptable doit également comprendre le grand livre, qui, composé de comptes individuels et collectifs, détaille le solde en début d’exercice annuel, les mouvements de débit et de crédit depuis le début de l’exercice, ainsi que le solde en fin d’exercice. Par ailleurs, le syndicat de copropriétaires est également tenu de maintenir un livre d’inventaire destiné à enregistrer l’état de sa situation financière et le compte de gestion général de chaque exercice. Une gestion rigoureuse de ces documents est essentielle pour assurer une transparence et une conformité optimales.
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- L’exercice comptable s’étale sur 12 mois
L’exercice comptable d’un syndicat de copropriétaires s’étend naturellement sur une période de 12 mois. En conséquence, les comptes doivent être arrêtés à la date de clôture de l’exercice. Lors du premier exercice, c’est l’assemblée générale qui a le pouvoir exclusif de fixer la date de clôture des comptes ainsi que la durée de l’exercice, qui ne doit pas excéder 18 mois. Toutefois, la date de clôture de l’exercice peut être modifiée par l’assemblée générale des copropriétaires. Cette dernière approuve les comptes de l’exercice clos et vote le budget prévisionnel relatif aux dépenses courantes de conservation, d’entretien, de fonctionnement, et d’administration des parties communes, des services collectifs, et des équipements communs de la résidence. Elle doit également se prononcer sur les dépenses pour travaux ainsi que sur les opérations exceptionnelles, dans l’intérêt des copropriétaires, mais aussi des tiers.
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